Ako HUD Anti-Flipping Rule chráni majiteľov domov

V máji 2003 americké ministerstvo zahraničných vecí USA bývanie a mestský rozvoj (HUD) vydal a federálna regulácia sú určené na ochranu potenciálnych kupcov nehnuteľností pred potencionálnymi praktikami predátorského úverovania spojenými s procesom „preklopenia“ hypotéky na bývanie poistenej Federálna správa bývania (FHA).

Vďaka tomuto pravidlu sa môžu domáci občania „cítiť istí, že sú chránení pred bezohľadnými praktikami,“ uviedol vtedajší tajomník HUD Mel Martinez. „Toto konečné pravidlo predstavuje významný krok v našom úsilí o odstránenie praktík predátorských pôžičiek,“ uviedol v tlačovej správe.

V podstate je „preklápanie“ typom nehnuteľnosť investičná stratégia, v ktorej investor kupuje domy alebo nehnuteľnosti s jediným zámerom ich ďalšieho predaja za účelom zisku. Zisk investora sa generuje prostredníctvom zvýšenia budúcich predajných cien, ku ktorým dochádza v dôsledku rastúceho trhu s nehnuteľnosťami na bývanie, renovácie a zlepšenia kapitálu v nehnuteľnostiach alebo oboje. Investori, ktorí využívajú stratégiu obracania, riskujú finančné straty v dôsledku zníženia ceny počas poklesu trhu s nehnuteľnosťami.

Domáce „preklápanie“ sa stáva zneužívajúcim postupom, keď je nehnuteľnosť predaná za veľký umelý výnos zvýšená cena okamžite po získaní predajcom s malými alebo žiadnymi výraznými zlepšeniami nehnuteľnosť. Podľa HUD sa dravé pôžičky odohrávajú, keď nič netušiaci majitelia domov buď zaplatia oveľa vyššiu cenu ako je jeho reálna trhová hodnota alebo sa zaviažu na hypotéku pri neoprávnene zvýšených úrokových sadzbách, záverečných nákladoch alebo oboje.

Pojem „preklopenie“ by sa v tomto prípade nemal zamieňať s úplne legálnou a etickou praxou nákupu finančne postihnutých alebo schudnutý domov, vykonaním rozsiahlych zlepšení „potného kapitálu“ s cieľom skutočne zvýšiť jeho trhovú hodnotu a potom ju predať za zisk.

Podľa nariadenia HUD, FR-4615 Zákaz prevracania majetku v programoch HUD pre rodinné poistenie hypotéky pre rodinu, “nedávno prehodené domy nemajú nárok na hypotekárne poistenie FHA. Okrem toho umožňuje agentúre FHA požadovať od osôb, ktoré sa pokúšajú predať prevrátené domy ďalšia dokumentácia, ktorá dokazuje, že reálna trhová hodnota domácnosti sa skutočne zvýšila výrazne. Inými slovami, preukázať, že ich zisk z predaja je opodstatnený.

Iba vlastník záznamu môže predať nehnuteľnosť jednotlivcovi, ktorý získa pôžičku na hypotéku FHA; nesmie zahŕňať predaj ani postúpenie kúpnej zmluvy, čo je postup, ktorý sa často pozoruje, keď sa zistí, že sa obyvateľ domu stal obeťou dravých praktík.

• Ďalší predaj, ktorý nastane po 90 dňoch od akvizície, nebude mať FHA nárok na hypotéku. Analýza agentúry FHA odhalila, že jedným z najzávažnejších príkladov predátorských pôžičiek bolo „preklopenie“, ku ktorému došlo vo veľmi krátkom časovom rozpätí, často v priebehu niekoľkých dní. Takto bude eliminované „rýchle prehodenie“.
• Opätovný predaj, ktorý sa uskutoční medzi 91 a 180 dňami, bude oprávnený za predpokladu, že veriteľ získa dodatočné hodnotenie od nezávislého odhadcu na základe stanovenej percentuálnej hranice opätovného predaja prostredníctvom FHA; táto hranica by bola pomerne vysoká, aby sa nepriaznivo neovplyvnilo legitímne úsilie o rehabilitáciu, ale stále odrádzajú bezohľadných predajcov, veriteľov a odhadcov od pokusu prevrátiť vlastnosti a podvádzať homebuyers. Veritelia môžu tiež dokázať, že zvýšená hodnota je výsledkom rehabilitácie nehnuteľnosti.
• Ďalší predaj, ktorý sa uskutoční medzi 90 dňami a jedným rokom, bude podliehať požiadavke, aby veriteľ získal ďalšie - dokumentáciu na podporu hodnoty zameranej na okolnosti alebo miesta, kde HUD identifikuje prevrhnutie majetku ako problém. Tento orgán by nahradil vyššiu očakávanú hranicu stanovenú pre vyššie uvedený 90 až 180 dní Obdobie sa uplatní, keď agentúra FHA zistí, že v konkrétnom prípade môže dôjsť k podstatnému zneužitiu lokalita.

FHA povolí zrieknutie sa obmedzení preklápania majetku pre:

• nehnuteľnosti nadobudnuté zamestnávateľom alebo agentúrou pre premiestnenie v súvislosti s premiestnením zamestnanca;
• ďalší predaj zabaveného majetku vo vlastníctve banky, ktorý vlastní HUD na základe jeho program vlastníctva (REO);
• predaj majetku inými vládnymi agentúrami USA;
• predaj nehnuteľností neziskovými organizáciami schválenými HUD na nákup nehnuteľností pre rodinné domy so zľavou s obmedzeniami na ďalší predaj;
• predaj nehnuteľností, ktoré predávajúci získal na základe dedičstva;
• predaj nehnuteľností štátnymi a federálne prenajatými finančnými inštitúciami a vládou sponzorovanými podnikmi;
• predaj nehnuteľností miestnymi a štátnymi orgánmi; a
• predaj nehnuteľností v rámci Prezidentmi vyhlásené oblasti veľkých katastrof (PDMDA), iba po vydaní oznámenia o výnimke zo strany HUD.

Vyššie uvedené obmedzenia sa nevzťahujú na staviteľov, ktorí predávajú novo postavený dom alebo stavajú dom, aby dlžník plánoval použiť financovanie poistené FHA.