Vo svojom rozhodnutí 5-4 v prípade Kelo v. Mesto New London, vydaný 23. júna 2005, Najvyšší súd USA vydal dôležitý, aj keď veľmi kontroverzný výklad vládnej právomoci „významnej domény“ alebo právomoci vlády brať pôdu z majetku vlastníkov.
Právomoc významnej oblasti sa udeľuje vládnym orgánom - federálnej, štátne a miestne - podľa Piaty pozmeňujúci a doplňujúci návrh podľa ústavy USA pod jednoduchou vetou „... a súkromný majetok sa nesmie brať na verejné použitie bez spravodlivej kompenzácie.“ Jednoducho povedané, vláda môže vziať pôdu v súkromnom vlastníctve, pokiaľ bude pôda využívaná verejnosťou a ak je vlastníkovi zaplatená primeraná cena za pozemok, čo sa v pozmeňujúcom a doplňujúcom návrhu hovorí „len kompenzácie. "
pred Kelo v. Mesto New London, mestá obvykle využili svoju moc, aby získali majetok pre zariadenia, ktoré sú jasne určené pre verejnosť, ako sú školy, diaľnice alebo mosty. Aj keď sa tieto vynikajúce doménové akcie často považujú za nechutné, vo všeobecnosti sa prijímajú z dôvodu ich celkového prospechu pre verejnosť.
Prípad Kelo v. Mesto New London, medzi mestami však došlo k novému trendu využívať významnú oblasť na získanie pôdy na obnovu alebo revitalizáciu depresívnych oblastí. V zásade je použitie významnej domény skôr na hospodárske ako na verejné účely.
Mesto New London v Connecticute vypracovalo plán sanácie, v ktorom dúfali, že otcovia miest vytvoria pracovné miesta a oživia centrálne oblasti generovaním zvýšených daňových príjmov. Majiteľka nehnuteľnosti Susette Kelo, aj po ponuke spravodlivého odškodnenia, podala žalobu proti žalobe, pričom tvrdila, že územný plán jej pozemku nepredstavuje „verejné využitie“ podľa piateho dodatku.
Najvyšší súd vo svojom rozhodnutí v prospech New London ďalej potvrdil svoju tendenciu interpretovať „verejné používanie“ ako oveľa širší pojem, „verejnosť“. „Súdny dvor ďalej rozhodol, že použitie významnej oblasti na podporu hospodárskeho rozvoja je ústavne prijateľné podľa piateho Novela.
Dokonca aj po rozhodnutí najvyššieho súdu v Kelo bude veľká väčšina významných doménových akcií, ako sa historicky stalo, zahŕňať pôdu, ktorá sa má použiť na čisto verejné použitie.
Typický proces Eminent Domain
Zatiaľ čo presné podrobnosti o nadobúdaní majetku významnou doménou sa líšia v závislosti od jurisdikcie, proces však vo všeobecnosti funguje takto:
- Vlastník nehnuteľnosti je upovedomený poštou a čoskoro ho navštívi vládny zamestnanec, často agent „right-of-way“, ktorý ďalej vysvetlí, prečo je nehnuteľnosť vlastníka potrebná.
- Vláda vymenuje nezávislého znalca, ktorý vyhodnotí pôdu a príde so spravodlivou cenou, ktorá zaplatí vlastníkovi pôdy za jeho pôdu - „spravodlivá kompenzácia“.
- Majiteľ nehnuteľnosti a vláda sa môžu dohodnúť, že prídu s konečnou cenou, ktorá bude majiteľovi nehnuteľnosti zaplatená. V niektorých prípadoch bude na dohľad nad rokovaniam prizvaný sudca alebo súd vymenovaný rozhodca.
- Majiteľovi je vyplatená dohodnutá cena a vlastníctvo majetku je prevedené na vládu.
Od rozhodnutia Kelo
Rozhodnutie najvyššieho súdu proti Kelo a jej susedom započalo celonárodné pobúrenie proti zneužívaniu dominantného postavenia miestnymi vládami. Od rozhodnutia Kelo konalo osem najvyšších súdov a 43 štátnych zákonodarcov s cieľom posilniť ochranu práv súkromného vlastníctva. Viaceré prieskumy verejnej mienky uskutočnené od roku Kelo ukázali, že veľká väčšina Američanov podporuje úsilie o zmenu zákona s cieľom lepšie chrániť vlastníkov domov a malých podnikov. Od rozhodnutia Kelo v júni 2005 okrem toho občianski aktivisti porazili 44 projektov Domnievali sa, že predstavujú zneužívajúce použitie významnej domény výlučne v prospech súkromného rozvoja pred verejnosťou záujmy.
Dnes sa nový ekonomický projekt obnovy Londýna ukázal ako skľučujúci neúspech. Napriek výdavkom takmer 80 miliónov dolárov na peniaze daňových poplatníkov sa neuskutočnila žiadna nová výstavba a susedstvo Susette Kelo je teraz neplodným poľom. V roku 2009 to oznámil farmaceutický priemysel, spoločnosť Pfizer, hnacia sila plánu hospodárskeho rozvoja a 1 400 sľúbených pracovných miest opúšťalo New London navždy, rovnako ako jeho stimulačné daňové úľavy poskytované mestom vypršala.