Pochopenie Fannie Mae a Freddie Mac

Federálna národná asociácia hypoték („Fannie Mae“) a Federálna hypotekárna spoločnosť („Freddie Mac") boli prenajaté spoločnosťou Kongres vytvoriť sekundárny trh hypotekárnych úverov na bývanie. Sú považované za „podniky sponzorované vládou“ (GSE), pretože kongres schválil ich založenie a založil svoje verejné účely.

Fannie Mae a Freddie Mac sú spolu najväčšími zdrojmi financovania bývania v Spojených štátoch. Funguje to takto:

• Zabezpečíte si hypotéku kúpiť dom.
• Váš veriteľ pravdepodobne túto hypotéku predá Fannie Mae alebo Freddie Mac.
• Fannie Mae a Freddie Mac buď držia tieto hypotéky vo svojich portfóliách, alebo balí pôžičky do cenných papierov zabezpečených hypotékou (MBS), ktoré potom predávajú verejnosti.

Teória je taká, že poskytovaním tejto služby priťahujú Fannie Mae a Freddie Mac investori ktorí by inak nemohli investovať finančné prostriedky na hypotekárny trh. To teoreticky zvyšuje rezervu peňazí, ktoré majú k dispozícii potenciálni majitelia domov.
V treťom štvrťroku 2007 mali Fannie Mae a Freddie Mac hypotéky v hodnote 4,7 miliardy dolárov - o veľkosti celkového verejného dlhu štátnej pokladnice USA. Do júla 2008 sa ich portfólio nazývalo

Aj keď Fannie Mae a Freddie Mac boli prenajímané kongresom, sú to tiež súkromné ​​korporácie vlastnené akcionármi. Boli regulované Ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest USA od roku 1968 a 1989.
Fannie Mae má však viac ako 40 rokov. Prezident Franklin Delano Roosevelt Nová dohoda vytvoril Fannie Mae v roku 1938, aby pomohol nastartovať národný trh s bývaním po Veľkej hospodárskej kríze. Freddie Mac sa narodil v roku 1970.
V roku 2007 EconoBrowser poznamenal, že dnes neexistuje „žiadna výslovná štátna záruka na ich dlh“. V septembri 2008 vláda USA chytila ​​Fannie Mae a Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Credits (1916)
• Federálne banky pre domáce úvery (1932)
• Vládne národné združenie hypoték (Ginnie Mae) (1968)
• Federálna poľnohospodárska hypotekárna spoločnosť (Farmer Mac) (1988)

V roku 2007 Parlament schválil H.R. 1427, balík regulačných reforiem GSE. Vtedajší generálny kontrolór David Walker uviedol vo svedectve Senátu, že „[A] regulátor GSE s jedným krytom môže byť viac nezávislé, objektívne, efektívne a efektívne ako samostatné regulačné orgány a mohli by byť výraznejšie ako ktorékoľvek z nich sám. Sme presvedčení, že by bolo možné dosiahnuť cenné synergie a ľahšie sa zdieľať odborné znalosti v oblasti hodnotenia riadenia rizík GSE v rámci jednej agentúry. “

hypotekárna kríza v Spojených štátoch sa objavil v rokoch 2007 - 2010, čiastočne v dôsledku oslabujúcej sa ekonomiky, ale aj v dôsledku bubliny na trhu s nehnuteľnosťami, ktorá tlačila na vyššie a vyššie ceny nehnuteľností. Domy boli veľké, ich cenovky boli strmé, ale hypotéky boli lacné a ľahko dostupné a prevládali Teória nehnuteľností bola taká, že bolo inteligentné kúpiť (oveľa) viac domu, ako ste potrebovali, pretože to bolo solídne investíciu. Ak chceli, kupujúci mohli dom refinancovať alebo predať, pretože cena by bola vyššia, ako keď bola kúpená.

Koncentrovaná expozícia Fannie a Freddieho americkým hypotékam na bývanie spolu s ich vysokým pákovým efektom sa ukázala ako recept na katastrofu. Keď nastal nevyhnutný pokles cien domov, došlo k pridruženému nárastu zlyhania hypotéky a Fannie a Freddie boli držiac stovky tisíc hypotekárnych hypoték na bývanie - ľudia dlhovali viac, v niektorých prípadoch oveľa viac, svojim domom, ako boli domy stojí za to. Táto situácia výrazne prispela k recesii v roku 2008.

Do polovice roku 2008 sa tieto dve spoločnosti rozšírili na takmer 1,8 bilióna dolárov v kombinovaných aktívach a 3,7 bilióna dolárov v kombinovaných čistých podsúvahových úverových zárukách. V tom istom období však vykázali straty vo výške 14,2 miliárd dolárov a ich spoločný kapitál predstavoval iba približne 1 percento svojej expozície hypotekárnym rizikám. Napriek úsiliu v lete 2008 o podporu neúspešných GSE (zákon o bývaní a hospodárskej obnove z 30. júla dočasne udelil Štátnej pokladnici USA neobmedzený investičný orgán) do septembra. 6. júna 2008 boli spoločnosti GSE držané alebo garantované dlhové hypotéky na bývanie vo výške 5,2 bilióna dolárov.

V septembri 6 Federálna finančná agentúra pre bývanie umiestnila Fannie Mae a Freddie Mac do nútenej správy kontrolu nad týmito dvoma firmami a uzatváranie s nimi uprednostňované dohody o prednostnom nákupe akcií inštitúcií. Americký daňový poplatník nakoniec vyplatil obom GSE pomoc vo výške 187 miliárd dolárov.

Jedným z ustanovení tejto pomoci bolo, že v budúcnosti sa musí zlepšiť kvalita úverov na bývanie podporovaných Fannie Mae a Freddie Mac. Vyšetrovania ekonómov Dongshin Kim a Abraham Park hlásené v roku 2017 naznačujú, že kvalita po kríze pôžičky sú skutočne vyššie, najmä pokiaľ ide o požiadavky na úroveň pomeru dlhu k príjmu (DTI) a úverové skóre (FICO). Zároveň sa od roku 2008 uvoľnili požiadavky na pôžičku na hodnotu (LTV), čo umožnilo stabilné zvýšenie počtu pôžičiek na bývanie pre prvovýrobcov.

Do roku 2017 Fannie a Freddie vyplatili americkej štátnej pokladnici späť 266 miliárd dolárov, vďaka čomu boli ich výplaty obrovským úspechom; a trh s bývaním sa zotavil. Kim a Park však naznačujú, že by bolo rozumné pokračovať v monitorovaní kvality hypoték. Zatiaľ čo FICO a DTI sú ukazovateľmi schopnosti dlžníka splácať svoje hypotéky včas, LTV je známkou ochoty dlžníka splácať. Keď hodnota domu klesne pod zostatok úveru, ľudia s menšou pravdepodobnosťou splácajú hypotéku.

• Boyd, Richard. "Prinášate GSE späť? Výpomoci, americká politika bývania a morálny prípad pre Fannie Mae." Zákon o cenovo dostupnom bývaní a komunitnom rozvoji 23.1 (2014): 11–36. Tlačiť.
• Ducas, John V. Kríza hypotekárnych hypotekárnych úverov na roky 2007 - 2010. História federálnych rezerv. 22. november 2013.
• Rám, W. Scott a kol. "Záchrana Fannie Mae a Freddie Mac." Vestník ekonomických perspektív 29.2 (2015): 25–52. Tlačiť.
• Kim, Dongshin a Abraham Park. "Ako zdravý je Fannie Mae a Freddie Mac? Existujú chyby, ktoré sa dajú zopakovať v histórii?" Recenzia firmy Graziadio 20 (2017). Tlačiť.
• Prehľad produktov agentúr podporovaných vládou / vládou (GSE) 200
• Aký je pôvod Freddie Mac a Fannie Mae?